不動産の売却を考えていると、
「売却にはどんな費用がかかるのかな…経費を抑えて少しでも得したい」
「複雑な手続きって自分でできるのかな…」
こんな風に不安を感じている方もいるでしょう。
でも大丈夫です。
不動産売却の経費を事前に把握し、適切な節税対策を講じることで、売却利益を最大化できるんです。
今すぐ行動を起こして、賢い不動産売却を目指しましょう！
この記事では、不動産売却に関心のある方に向けて、
- 不動産売却で経費になるもの一覧
- 不動産売却にかかる具体的な経費の内訳
- 税金対策に役立つ特例措置
上記について、筆者の10年以上に及ぶ不動産売却の経験を交えながら解説しています。
あなたの不安を解消し、円滑な不動産売却をサポートする情報が満載です。
ぜひ参考にして、新たなスタートに向けて一歩を踏み出してくださいね！
不動産売却で経費になるものとは？一覧表
不動産を売却する際、様々な経費が発生します。
これらの経費を把握しておくことは、売却による利益を正確に見積もるために欠かせません。
そこで、不動産売却の際に経費として計上される主な項目を一覧表にまとめました。
売却価格から控除されるこれらの費用について、しっかりと理解を深めておきましょう。
不動産売却の主な経費一覧
不動産の売却で発生する主な経費には、以下のようなものがあります。
- 仲介手数料：
不動産会社に支払う報酬で、売却価格の3%〜5%程度が一般的です。売却価格が高いほど、手数料も高くなる傾向にあります。
手数料の料率はあらかじめ不動産会社と取り決めておくことが大切です。 - 印紙税：
不動産売買契約書に貼付する収入印紙の税金です。売却価格に応じて税額が決まっており、1000万円以下なら1万円、5000万円以下なら6万円といった具合です。
印紙税は売主・買主の双方が負担するのが原則ですが、売主が全額負担するケースも多くあります。 - 登記費用：
所有権移転登記に必要な登録免許税と司法書士報酬のことです。登録免許税は売却価格の0.4%で、司法書士報酬は10〜20万円程度が相場と言われています。
登記費用は、特約がない限り売主負担になるのが通例です。 - その他費用：
売却前のハウスクリーニングや必要書類の取得費用など、物件や状況によって発生するその他の経費も見落とせません。
数万円から数十万円規模になることもあるため、不動産会社から詳しい説明を受けておくことが重要です。 - 譲渡所得税・住民税：
不動産売却で発生した所得（売却益）に対してかかる税金です。税率は、短期（5年以内）か長期（5年超）かで異なり、最大で39.63%（2037年までは復興特別所得税として基準所得税額×2.1％が別途課税される）と高額になります。
譲渡所得税は申告納税方式のため、売却代金から差し引かれず、後から自分で納める必要があります。
以上のように、不動産売却の際は、売却価格から様々な経費が控除されます。
これらの費用は、物件の種類や売却価格によって大きく変動するため、事前に不動産会社からしっかりと説明を受け、納得した上で売却を決めることが肝要です。
経費によっては、10万円単位、100万円単位の大金になることも珍しくありません。
「思っていたより手元に残るお金が少ない…」といった失望を味わうことのないよう、売却価格と併せて経費についても早い段階から把握しておくことをおすすめします。
不動産売却の経費はいつ支払うのか
では、これらの経費はいつ支払うことになるのでしょうか。
支払いのタイミングを知っておくことは、資金計画を立てる上で重要なポイントと言えます。
基本的には、以下のようなスケジュールになります。
- 売却前：
ハウスクリーニング代や必要書類の取得費用など、売却前に発生する費用は、その都度支払っていくことになります。
数万円程度の少額な費用であっても、手元資金が不足しないよう計画的に準備しておく必要があります。 - 売却時：
仲介手数料、印紙税、登記費用など、売買契約時や決済時に発生する費用は、多くの場合、売却代金から控除する形で支払われます。
つまり、取引が完了した時点で、これらの費用分を差し引いた金額が売主の手元に入ることになります。 - 売却後：
譲渡所得税と住民税に関しては、売却の翌年の確定申告で納税することになります。
自主的に申告と納税を行う必要があるため、売却代金の一部を納税資金として確保しておくことが大切です。
以上の通り、不動産売却の経費は、売却前、売却時、売却後のそれぞれのタイミングで発生し、支払われることになります。
特に、高額になりがちな仲介手数料や印紙税は、売却代金から天引きされるため、手取り額が想定より少なくなることを覚悟しておく必要があるでしょう。
「思ったより手元に残るお金が少ない」というガッカリ感を味わうことのないよう、入金予定額と支払い予定額を事前にしっかりとシミュレーションしておくことが何より大切です。
不動産会社の担当者に相談しながら、綿密な資金計画を立てることをおすすめします。
不動産売却にかかる経費
不動産を売却する際には、様々な経費がかかります。
売却価格から控除されるこれらの費用を事前に把握しておくことで、手元に残る売却益をより正確に見積もることができるでしょう。
売却経費の中には、仲介手数料や印紙税など必ず支払う必要があるものもあれば、住宅ローンの残債によって発生する手数料など、ケースによって異なるものもあります。
これから、不動産売却の際に発生する主な経費について、それぞれの内容と計算方法、留意点を解説していきます。しっかりとチェックして、売却時の資金計画に役立ててください。
1.仲介手数料
不動産売却で最も大きな経費となるのが、不動産仲介会社に支払う仲介手数料です。
一般的に、売却価格の3％＋6万円（消費税別）が標準的な料率と言われていますが、物件の条件や不動産会社によって多少の差があります。
例えば、2,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料は以下のように計算されます。
- 2,000万円 × 3% ＝ 60万円
- 60万円 ＋ 6万円 ＝ 66万円
- 消費税：66万円 × 10% ＝ 6.6万円
- 合計：66万円 ＋ 6.6万円 ＝ 72.6万円
この計算式を見ると、売却価格が高くなればなるほど、仲介手数料もそれに比例して高くなることがわかります。
ただし、不動産会社の中には、手数料率を2.5%に設定しているところもあります。
手数料交渉を上手く進められれば、数十万円単位での節約が可能になるかもしれません。
複数の不動産会社に見積もりを依頼し、手数料率を比較検討してみることをおすすめします。
その上で、売却活動にしっかりと取り組んでくれそうな会社を選ぶことが大切です。
仲介手数料は売却価格に大きく影響する重要な経費です。
納得のいく適正価格での売却と、信頼できる不動産会社選びを心がけましょう。手数料を上手に節約できれば、売却益を最大化できるはずです。
2.印紙税
不動産売買契約書には、その不動産価格に応じて印紙税が課されます。
売主と買主が1通ずつ準備した売買契約書に、それぞれ収入印紙を貼る必要があります。
印紙税は不動産価格によって異なり、以下のように定められています。（2023年4月現在）
- 1,000万円以下：1万円
- 1,000万円超～5,000万円以下：2万円
- 5,000万円超～1億円以下：6万円
- 1億円超～5億円以下：10万円
- 5億円超～10億円以下：20万円
- 10億円超～50億円以下：40万円
- 50億円超：60万円
例えば、3,500万円の不動産を売却する場合、印紙税は2万円となります。
印紙税は売主・買主の双方が負担するのが原則ですが、売主が全額負担するケースも多くあります。
印紙税を納める方法は、売買契約書に収入印紙を貼付するのが一般的です。
収入印紙は、金融機関や郵便局、コンビニエンスストアなどで購入できます。
契約書を取り交わす際に、あらかじめ用意しておくようにしましょう。
不動産取引には高額な印紙税がかかることを覚えておくことが大切です。
数万円単位の出費となるため、売却価格から差し引かれる額を事前に把握し、資金計画に反映させることをおすすめします。
3.抵当権登記の抹消費用
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関からの融資の担保として、不動産に抵当権が設定されています。
この抵当権は売却時に抹消する必要があり、そのための費用が発生します。
抵当権抹消費用は、主に以下の2つで構成されます。
- 司法書士への報酬：5～10万円程度
- 登記簿謄本等の書類取得費用：数千円程度
抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬は、抵当権設定の内容や、依頼する司法書士事務所によっても異なります。
また、抵当権抹消に必要な登記簿謄本等の書類は、法務局や司法書士に依頼して取得します。
こちらの費用は、書類の種類や枚数によって変動します。
住宅ローンを完済していれば、抵当権抹消費用を支払う必要はありません。
しかし、ローンの残債がある場合は、売却に伴って必ず発生する費用として認識しておく必要があります。
抵当権抹消の手続きを円滑に進めるためにも、司法書士との綿密な打ち合わせが欠かせません。
必要書類の準備や費用の見積もりについて、早めに相談しておくと良いでしょう。金銭的にも精神的にも、安心して売却に臨むことができるはずです。
4.住宅ローン返済手数料
住宅ローンを利用中に不動産を売却する場合、売却代金でローンの残債を一括返済することになります。
この時、住宅ローン特有の手数料が発生することがあります。
具体的には、以下のような手数料が考えられます。
- 繰上返済手数料：
ローン残高の0.5％～2％程度。期限前に全額返済する場合にかかる手数料です。 - 未払い利息：
期限前の返済時点で発生している未払いの利息。数万円程度になることが多いようです。
これらの金額は、住宅ローンの借入先や残債額、返済タイミングによって大きく異なります。
中には数十万円単位の手数料を請求される例もあるので、要注意です。
住宅ローンを組んでいる場合、売却の意思が固まった段階で、早めに借入先に相談することをおすすめします。
ローンの返済に必要な手数料を確認し、売却価格から控除されることを念頭に置いて計画的に進めましょう。
また、手数料の一部は買主に負担してもらえる場合もあります。
買主との売買条件の交渉次第では、手数料負担を軽減できる可能性もあるでしょう。
いずれにせよ、住宅ローンの残債がある不動産売却は、単純な売却よりも経費負担が重くなります。
綿密な資金計画を立てることが、無理のない売却につながるはずです。
5.その他（ハウスクリーニング代・境界確定費用）
不動産を売却する際には、物件をきれいな状態にして引き渡すことが求められます。
特にハウスクリーニングは、買主が気持ちよく住み始められるための大切な作業と言えるでしょう。
一戸建てなどの自宅売却では、エアコンやキッチン、お風呂などの水回りを中心に、プロのクリーニングを依頼するのが一般的です。
家の大きさや汚れ具合によって料金は異なりますが、10～20万円程度が相場と言われています。
マンション売却の場合は、クロス（壁紙）の張替えや、カーペットの洗浄・交換なども必要になってくるかもしれません。
こうした箇所まで含めると、トータルで数十万円単位の費用となる例も少なくありません。
また、一戸建て売却では、隣地との境界トラブルを避けるため、売主の負担で測量し、境界を確定させることが望ましいとされています。
土地の広さや立地条件によって費用は大きく変動しますが、10万円前後の出費は覚悟しておく必要があります。
このように、不動産売却には、目立たない雑費的な経費もつきものです。
ハウスクリーニングや境界確定は、トラブルのない円滑な不動産売却を進める上で、重要な役割を担っていると言えるでしょう。
必要な費用を事前に見積もり、売却スケジュールに合わせて手配を進めることが肝心です。
これらの作業を適切に行うことで、買主に安心と信頼を与え、納得のいく売却価格につなげることができるはずです。
6.譲渡所得税・住民税
不動産売却で発生した利益（譲渡所得）には、譲渡所得税と住民税が課されます。
この税金は、他の売却経費とは異なり、売却代金から差し引かれるのではなく、確定申告を行って納税する必要があります。
譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間によって異なり、以下のようになっています。（2023年現在）
- 5年以下の保有（短期譲渡所得）：30.63%
- 5年超の保有（長期譲渡所得）：15.315%
一方、住民税は長期譲渡所得で5%、短期譲渡所得で9%の税率が適用されます。
仮に、3,000万円で不動産を売却し、2,000万円の売却益が出た場合、5年以下の短期保有であれば、以下のような計算になります。
- 譲渡所得税：2,000万円 × 30.63% ＝ 612.6万円
- 住民税：2,000万円 × 9% ＝ 180万円
- 合計：612.6万円 ＋ 180万円 ＝ 792.6万円
この例のように、利益に対する税負担は非常に大きなものとなります。
単純に売却価格から購入価格を差し引いただけでは、正味の手取り額を把握できないこともあるでしょう。
しかし、譲渡所得から各種の特別控除を差し引くことで、税負担を大幅に軽減できる場合もあります。
例えば、売却物件が居住用財産であれば、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
また、売却で発生した損失を他の所得と通算して税金を安くできる制度もあります。
確定申告をする際は、売却益の計算を適切に行い、有利な制度を最大限に活用することが重要です。
税理士など専門家に相談し、納税額試算を依頼すると、売却後の手取り額をより正確に把握できるはずです。
譲渡所得税・住民税は、売却価格にも大きく影響を及ぼす重要な税金です。早い段階で納税額を把握することで、精神的な余裕を持って不動産売却に臨めるでしょう。
不動産売却で税金を安くできる特例とは
不動産を売却する際の税金は、しっかり対策を講じることで大幅に節税できる可能性があります。
売却益に対する税金である譲渡所得税は、特例を活用することで負担を最小限に抑えられるのです。
高額な不動産売却では、税金の存在が気になるところですよね。
でも安心してください。
適切な特例を使えば、思いのほか税金を安くできるんです。
ここでは、不動産売却時の税金対策に使える3つの特例について、それぞれ詳しく解説していきます。
居住用財産の3000万円特別控除
自宅など居住用の不動産を売却する場合、最大3000万円もの譲渡所得控除を受けられる制度があります。
これは、「居住用財産を売った場合の3000万円特別控除」と呼ばれる有名な特例です。
「税金対策といっても、何から始めればいいのかわからない」
そんな風に思われている方も多いのではないでしょうか。
でも、この特例なら誰でも簡単に使えるんです。
適用要件は以下の3つです。
- 売却資産が住宅や敷地だった：
マンション、一戸建て、そして土地も対象になります。ただし、店舗併用住宅は、住宅部分の割合が1/2以上であることが求められます。 - 売主が個人である：
法人が売却する不動産には、この特例は使えません。個人名義であることが大切です。 - 売主自身が住んでいた：
空き家になった実家を売る場合など、売主本人が住んでいなかった物件は対象外です。売却前に、売主自身が住んでいたことが条件となります。
これらを満たせば、最高3000万円が控除され、その分税金が安くなるというわけです。
売却価格が5000万円だったとしても、3000万円控除されるので、課税対象は2000万円で済むことになります。
さらに、売主が65歳以上の場合は、 3000万円に加えて特定の要件を満たせば最大1000万円の特別控除が追加されるんです。
老後資金を確保するための自宅売却なら、この特例でかなりの節税が期待できそうですね。
ただし、この特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。
売却代金を受け取った年の翌年3月15日までに、所轄の税務署に申告しましょう。
必要書類も揃えておくことが大切ですよ。
3000万円もの控除が受けられるのは、かなり大きな魅力だと思います。
「少しでも税金は抑えたい」という方は、ぜひこの制度の利用を検討してみてください。
10年超所有軽減税率の特例
長く所有してきた不動産を売却する際は、「10年超所有軽減税率の特例」が使えます。
その名の通り、10年以上所有していた不動産が対象で、税率を大幅に引き下げてもらえる制度なんです。
「不動産は長く持てば持つほど得だ」
なんてよく言われますが、税制面でもメリットがあるんですね。
この特例を使えば、譲渡所得税の負担を限りなく低くできる可能性があります。
軽減税率の適用を受けるための条件は以下の通りです。
- 10年超の長期保有である：
売却時点で所有期間が10年を超えている不動産が対象です。購入日から数えて丸10年では不足で、1日でも超えている必要があります。 - 土地建物等に限る：
株式などの金融資産は対象になりません。あくまで土地や建物といった不動産の売却に限って適用されます。
所有期間に応じて、税率は以下のように変わります。
14.21％（6,000万円以下の部分）、20.315％（6,000万円超の部分）
10年超の不動産なら、税率がグッと下がります。
もし1億円で売れたとしても、税金は6,000万円以下の部分は852.6万円、6,000万円超の部分は812.6万円の合計1,665.2万円になります。。
さらに、この特例は居住用財産の3000万円控除と併用できるので、2つの制度をフル活用すれば、相当な節税効果が期待できるでしょう。
ただし、この特例を受ける場合も、確定申告が必要な点には注意が必要です。
売却年の翌年3月15日までに、所轄の税務署へ申告しましょう。
必要書類として、登記事項証明書などで所有期間を証明する必要があります。
10年以上の長期保有なら、税負担を最小限に抑えるチャンスです。
過去の購入時期を確認して、低税率のメリットを存分に活かしましょう。
損益通算および繰越控除制度
不動産売却で損失が出た場合でも、そのマイナスを他の所得と相殺できる制度があります。
それが「損益通算および繰越控除制度」です。
上手に活用すれば、トータルの税負担をグッと下げられる可能性があるんです。
「不動産で損したから、税金面でも痛手だ」
そんな悲観的な考えは改めましょう。
この制度を使えば、損失を無駄にしないで済むかもしれません。
制度の概要は以下の通りです。
- 他の所得との損益通算：
不動産売却で出た損失を、給与所得など他の所得と相殺できます。例えば、200万円の給与所得がある人が100万円の不動産売却損失を出した場合、給与所得は100万円に減らせます。 - 翌年以降への繰越控除：
損益通算してもまだ余った損失は、翌年以降に繰り越して使えます。最長3年間は繰り越し可能で、来年以降の所得から差し引けるのです。
つまり、仮に今年100万円の不動産売却損失が出たとしましょう。
でも、今年の給与所得は50万円しかなかったとします。
そんな時は、50万円分を給与所得と相殺し、残りの50万円は来年に持ち越せるというわけです。
ただし、この制度の適用を受けるには、損益通算を行う旨を記載した確定申告書を提出する必要があります。
通常の申告期限に加えて、損益通算の適用を受けるための書類提出期限もあるので注意しましょう。
この制度を利用するかどうかは、不動産売却を行う際の重要な選択肢と言えますね。
もし、今回の売却で損失が出そうだという場合は、ぜひ検討してみてください。
全体の税負担を抑えるための切り札になるかもしれませんよ。
ポイントは、買換特例や軽減税率などの他の特例との組み合わせです。
複数の特例を重ねて適用することで、より大きな節税効果を狙っていくことが大切だと思います。
まとめ：不動産売却に関する経費を徹底解説！賢い売却へのヒント
今回は、不動産売却時の経費を知りたい方に向けて、
- 不動産売却で経費になるもの一覧
- 経費の具体的な内訳
- 税金を安くできる特例
上記について、10年以上の不動産売却の経験を持つ筆者の知見を交えながらお話してきました。
不動産売却時の経費を事前に把握し、適切な節税対策を講じることが、売却利益を最大化するカギとなります。
売却プロセスを熟知したプロの力を借りながら、無駄なコストを削減していくことが重要でしょう。
仲介手数料の割引キャンペーンを行っている不動産会社もあるので、比較検討してみてください。
買換特例など、賢く節税できる制度も活用しましょう。
不動産売却という大きな決断をされたあなたを、筆者は心から応援しています。
経費の内訳を正確に把握し、プロのアドバイスを得ながら、最良の選択をしていってくださいね。
あなたの新たなスタートを全力で後押しします！
一緒に前を向いて進んでいきましょう。
どんなことでもお気軽にご相談ください。
