「不動産売却に必要な書類って何？どこで入手すればいい？」そんな疑問をお持ちの方も多いでしょう。
不動産売却には、数多くの書類が必要です。
中には、取得に時間がかかるものもあるので、事前にどのような書類が必要かを把握して用意しておくことでスムーズに売却を進められます。
とはいえ、いつ・どのタイミングで・どんな書類が必要かは詳しくわからない方も少なくありません。
そこで、この記事では不動産売却に必要な書類を「売却」「引き渡し」「確定申告」に分けて詳しく解説します。
併せて、入手方法まで紹介するので売却準備の参考にしてください。
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不動産売却の必要書類一覧
まずは、不動産売却全体で必要な書類を下記の一覧でチェックしていきましょう。
| タイミング | 必要書類 |
|---|---|
| 不動産売却時 | 不動産売買契約書 登記済権利証または登記識別情報 （戸建て）土地測量図・境界確認書 設備表 物件状況等報告書 物件の図面 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 （戸建て）建築確認済証および検査済証 （マンション）マンション管理規約・使用細則、維持費関連書類 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書 |
| 引き渡し | 住民票 銀行口座の通帳 抵当権等抹消書類 ローン残高証明書およびローン返済予定表 実印・印鑑証明書 本人確認書類 物件のパンフレット |
| 確定申告 | 確定申告書 本人確認書類 登記事項証明書 譲渡所得の内訳書 取得費・譲渡費用が分かる領収書 購入時・売却時の不動産売買契約書 各種特例適用のための書類（適用する特例により異なる） |
不動産売却時には、売主は多くの書類が必要です。
不動産の所有者である証明や物件の情報・税金関係など、売主が買主や不動産会社に伝えなければならないことは多岐に渡り、その証明として書類が必要になってきます。
必要な書類が必要なタイミングで揃っていないと、手続きが中断するなどの恐れもあるので注意が必要です。
基本的には、適宜不動産会社から指示があるのですべてを覚える必要はありません。
しかし、中には紛失していると取得に時間がかかるものもあるので、あらかじめ用意しておくとスムーズに売却を進めやすくなります。
不動産売却で書類が必要になる主なタイミングが「売却（媒介契約・売買契約）」と「引き渡し」「確定申告」です。
以下では、それぞれのタイミングで必要な書類を詳しく解説していきます。
不動産売却を行う際の必要書類
売却時に必要な書類は下記の通りです。
- 不動産売買契約書
- 登記済権利証または登記識別情報
- （戸建て）土地測量図・境界確認書
- 設備表
- 物件状況等報告書
- 物件の図面
- 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
- （戸建て）建築確認済証および検査済証
- （マンション）マンション管理規約・使用細則、維持費関連書類
- 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
以下で1つずつ詳しくみていきましょう。
契約内容を明記した『不動産売買契約書』
不動産を購入した時の不動産売買契約書です。
不動産売買契約書には、売買代金や契約日・契約内容など、契約についての詳細がかかれています。
これから売却する際には新たに不動産売買契約書を作成しますが、物件の条件や特徴を確認するために必要になります。
また、売買契約時に受け取った重要事項説明書も揃えておくとよいでしょう。
登記所から通知される『登記済権利証または登記識別情報』
登記済権利証とは、不動産の所有者（権利者）を証明するための書類です。
不動産取得時に、不動産登記簿に所有者と登記した際に法務局から交付されます。
2005年の不動産登記法改正により、登記済権利証から登記識別情報が発行されています。
そのため、不動産を取得した年によって登記済権利証か登記識別情報のどちらが交付されているかは異なる点には注意しましょう。
どちらの書類であっても、紛失していると再発行はできません。
紛失時は別の方法で所有者であることを証明しないといけないため、早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
土地の面積や隣地との境界線を記載した『土地測量図・境界確認書』
売却する不動産が土地や戸建ての場合、土地の面積や形状・境界線を明確にするための土地測量図・境界確認書が必要です。
隣地との境界線が確定していない不動産は、売却後に隣地の所有者とトラブルが発生する恐れがあるので避けられやすくなります。
境界線が確定していない場合は、新たに測量して作成が必要です。
新たに作成する場合、隣地の所有者の立ち合いも必要になるので作成に時間がかかります。
紛失している・新たに作成が必要という場合は、早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
家具や設備の説明を記載した『設備表』
設備表とは、物件にどのような設備があるかを詳細に記載した書類です。
引き渡し時の設備の有無やある場合は仕様・故障の有無などを記載します。
不動産売却では、売却後に「エアコンがついていない・故障している」など設備が原因でトラブルになるケースは珍しくありません。
設備表で何の設備をどのような状態で引き渡すのかを、買主と共有することで売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
売主が知っている情報を記載した『物件状況等報告書』
物件状況等報告書とは、物件の修繕履歴や土地・建物の現状を詳細に記載した書類です。
とくに、雨漏りやシロアリ被害・床の傾きなど、物件に不具合がある場合はこの書類で買主に告知する必要があります。
物件の不具合を告知せずに売却してしまうと、契約不適合責任を問われて賠償請求を受ける恐れもあるので注意しましょう。
物件状況等報告書は売主が作成します。
不動産会社によってはテンプレートが用意されているので、確認してみるとよいでしょう。
『物件の図面』
物件の間取りを正確に把握するために、図面が必要です。
図面があれば、不動産会社が公告に掲載する間取り図を作りやすくなります。
間取り図の掲載がある広告の方が、掲載のない広告よりも買主にアピールしやすいため、用意しておくとよいでしょう。
『固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書』
固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書は、物件の固定資産税の清算に必要です。
固定資産税は毎年1月1日の所有者に課せられるため、年の途中で売却した場合はその年の納税義務者は売主になります。
一般的には、所有期間に応じて買主と按分するため、その計算に利用します。
また、固定資産税評価額は移転登記の登録免許税の計算や物件の査定時の参考としても必要です。
『建築確認済証および検査済証』
戸建を売却する場合は、建築時の建築確認済証・検査済証が必要です。
その建物が建築基準法の基準を満たしているかをこれらの書類で確認します。
仮に、現行の建築基準法を満たしていない物件の場合、買主の住宅ローン借り入れなどに支障が出る恐れがあるので注意しましょう。
『マンション管理規約・使用細則、維持費関連書類』
マンションを売却する場合は、管理規約などが必要です。
管理規約や使用細則は、マンションで暮らすうえでのルールが細かく記載されているので、買主にとって重要な書類です。
また、マンションを購入すると管理費や修繕積立金の負担が必要になるため、それらの費用について記載された書類も重要になります。
『耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書』
耐震診断やアスベスト調査を受けている場合は、それらの報告書を提出します。
1981年6月1日以前に建築された建物は、旧耐震基準で建築されているため現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
旧耐震基準で建築されている不動産であっても、耐震リフォームを施工するなどで現行の耐震基準を満たしているなら耐震診断報告書がある事で、買主も安心して購入できます。
アスベストに関しても使用が禁止される以前の建物の場合は、調査報告書がある事で買主の安心材料にできます。
不動産売却が決まったら｜買主に引き渡す際の必要書類
引き渡しの際に必要な書類は、下記の通りです。
- 住民票
- 銀行口座の通帳
- 抵当権等抹消書類
- ローン残高証明書およびローン返済予定表
- 実印・印鑑証明書
- 本人確認書類
- 物件のパンフレット
それぞれ詳しくみていきましょう。
住民票
住民票は、売主の現住所と売却する不動産の登記上の住所が異なる場合に必要です。
相続した実家を売却する、売却前に新居に引っ越したなどの場合で、登記簿上の住所と売主の住所が異なるケースがあります。
住民票を用意する場合は、有効期限にも注意が必要です。
住民票は発行から3カ月が有効期限となるので、早く取得し過ぎた場合は期限をチェックして再取得するなど対応しましょう。
銀行口座の通帳
不動産売却後は、売却金が売主の口座に振り込まれます。
その振込先の情報確認として口座の通帳やキャッシュカードなどが必要です。
抵当権等抹消書類
抵当権とは、住宅ローンを組んだ際に不動産に設定する権利です。
抵当権がある事で、金融機関は住宅ローンが滞っても不動産を強制的に売却してローンを回収できます。
不動産を売却する際には、基本的に抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローン返済中の場合、売却金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的です。
そのため、決済時には抵当権を抹消するための書類も必要になります。
抵当権抹消に必要な主な書類は、以下の通りです。
- 登記申請書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 登記原因証明情報
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
ローン残高証明書およびローン返済予定表
住宅ローン返済中の物件を売却する場合に必要です。
先述したように、住宅ローン返済中は抵当権が設定されているため抵当権抹消ためにローン完済しなければなりません。
そのためのローン残債の把握に必要です。
実印・印鑑証明書
本人確認のために必要な書類です。
印鑑証明は、発行から3カ月以内のものを用意しましょう。
印鑑登録をしていない場合は、早めに登録手続きを行う必要があります。
また、不動産が共有名義の場合は、所有者全員分が必要なので注意しましょう。
本人確認書類
売主本人であることを証明する書類が必要です。
一般的には、以下のいずれかを用意します。
- 運転免許証
- パスポート
- 顔写真付きマイナンバーカードなど
物件のパンフレット
マンションや建売住宅など購入時の物件のパンフレットがある場合は、買主に引き渡せるように用意しておきましょう。
不動産売却後の確定申告で必要な書類
不動産を売却して利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられます。
税金が発生する場合は、確定申告が必要です。
確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日なので、忘れずに準備するようにしましょう。
確定申告で必要な主な書類は、以下の通りです。
| 必要書類 | |
|---|---|
| 税務署で取得する書類 | 確定申告書 譲渡所得の内訳書 |
| 自分で用意する書類 | 本人確認書類 登記事項証明書 取得費・譲渡費用が分かる領収書 購入時・売却時の不動産売買契約書 各種特例適用のための書類（適用する特例により異なる） |
税務署で取得する書類
税務署で取得する書類は以下の通りです。
- 確定申告書（確定申告書B・確定申告書第三表）
- 譲渡所得の内訳書
確定申告の申告書や譲渡所得の内訳を記載する書類は、税務署の窓口やホームページで取得します。
税務署のホームページには記載例も掲載されているので、書類作成時に活用するとよいでしょう。
自分で用意する書類
自分で用意する書類は、以下の通りです。
- 本人確認書類
- 登記事項証明書
- 取得費・譲渡費用が分かる領収書
- 購入時・売却時の不動産売買契約書
- 各種特例適用のための書類（適用する特例により異なる）
譲渡所得（売却の利益）を計算するうえでは、購入金額・売却金額を証明する必要があり、売買契約書が必要です。
また、譲渡所得は取得にかかった経費や売却にかかった経費を差し引けるので、不動産会社の仲介手数料など金額が分かる書類を用意しておきましょう。
譲渡所得税には、「3,000万円特別控除の特例」など各種特例が用意されており、節税が可能です。
特例を活用する場合は、特例に合わせた書類も必要になるので確認して用意しましょう。
確定申告書の作成や適用する書類など不安がある場合は、税理士や自治体の確定申告書相談コーナーなどで相談することをおすすめします。
不動産会社によっては税理士と提携して確定申告をサポートしてくれるサービスもあるので、相談してみるとよいでしょう。
不動産売却の必要書類の入手方法を解説
ここでは、必要書類の入手方法を解説していきます。
入手方法は、主に次の4つがあります。
- 不動産取得時に受け取っている
- 役所で入手
- 不動産会社が準備
- その他
不動産取得時に受け取っている書類
売却する不動産を取得した際に受け取っている書類は、下記のようなものがあります。
- 不動産売買契約書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 土地測量図・境界確認書（購入時に用意されていた場合）
- 物件の図面
- 建築確認済証および検査済証
- マンション管理規約・使用細則、維持費関連書類
- 物件のパンフレット
- 購入時の領収書など経費が分かる書類など
これらの書類は、すでに取得しているものなので金庫や書斎などを確認してみましょう。
登記済権利証など紛失していると再取得が難しい書類も多くあります。
紛失に気づいたら早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
役所で入手する書類
役所で入手売る書類は、以下の通りです。
- 住民票
- 印鑑証明
- 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
- 登記申請書
- 確定申告の申告書など
固定資産税納税通知書は、毎年4月～6月頃に送付されます。
住民票や印鑑証明書は有効期限に注意して取得するようにしましょう。
不動産会社が準備する書類
不動産会社が準備する書類には、以下のようなものがあります。
- 売却時の売買契約書
- 設備表
- 物件状況等報告書など
売却時に使用する売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意します。
また、設備表や物件状況等報告書は売主が作成しますが、不動産会社でもサポートしてくれるケースもあるので相談してみるとよいでしょう。
その他の書類
上記外で入手できる書類は、下記のようなものがあります。
- 土地測量図・境界確認書：測量時に入手
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書：調査時に調査会社から入手
- 抵当権抹消登記時の登記原因証明情報：金融機関から送付される
- 住宅ローン残高証明書や返済予定表：金融機関から入手
土地測量図や境界線確認書を新たに作成する場合は、土地家屋調査士に依頼する必要があります。
調査後に書類が渡されるので大切に保管しておきましょう。
耐震診断やアスベスト調査を行う場合も、調査会社から報告書を取得します。
住宅ローンに関する書類は、住宅ローンを組んだ金融機関から入手できます。
入手の仕方が分からない書類については、不動産会社に相談すれば適切な方法をアドバイスしてくれるでしょう。
不動産売却をするなら｜必要書類はいつまでに準備するのがベスト？
売却時に必要な書類のうち、以下のような物件の状況が分かる書類は査定時に用意しておくとより正確な査定が可能です。
- 登記済権利証・登記識別情報通知
- 間取り図
- 土地測量図・境界確認書
- 固定資産税納税通知書
それ以外の本人確認書類や不動産・住宅ローンに関する書類は、媒介契約時に用意すれば問題ないでしょう。
ただし、必要なタイミングの直前で書類を探そうとすると紛失していたなど入手が遅れる恐れもあります。
事前に用意できる書類は前もって準備しておくことで、スムーズに売却を進められるでしょう。
まとめ
ここまで、不動産売却に必要な書類について詳しく解説してきました。
不動産売却では、売却時・引き渡し時・確定申告時など、さまざまなタイミングで数多くの書類が必要です。
これから不動産売却を検討している場合は、まず、査定に向けて不動産の状況が詳細に分かる書類を用意しておくことが重要です。
すでに取得して保管しているはずの書類も多いので、思い当たる場所を探すことから始めてみるとよいでしょう。
基本的には、不動産会社から適時必要書類の指示がありますが、中には入手に時間がかかるものもあるので前もって用意しておくことで慌てて準備することがなくなります。
本記事を参考に、スムーズな売却を目指してください。
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