不動産売却にかかる費用とは？手数料や税金の計算方法、相場を解説

不動産を売却する場合、仲介手数料や譲渡所得税、住宅ローン返済手数料など、さまざまな費用がかかります。例えば、売却によって利益が出た場合、20.315%または39.63%の税率で譲渡所得税が課税されます。

これらの費用を把握していないと、具体的な資金計画を立てることができません。売却によって得られる収入だけでなく、支出も考慮することが重要です。

この記事では、不動産売却にかかる費用の内容や目安について詳しく解説します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却にかかる費用一覧｜各費用の目安

費用	目安
仲介手数料	売買価格×3%+6万円×消費税
譲渡所得税	課税譲渡所得×税率 ※税率は5年以下所有39.63%、5年超所有20.315%
印紙税	1万円 ※1,000万円を超え5,000万円以下の場合 ※軽減税率適用の場合
住宅ローン返済手数料	無料〜3万円程度
登記費用・抵当権抹消費用	登録免許税：固定資産税評価額×税率 司法書士手数料：数万〜10万円程度 抵当権抹消登記費用：不動産1件×1,000円 所有権移転登記費用：固定資産税評価額×税率
その他の費用	ハウスクリーニング費用：1.5万円〜 解体にかかる費用：3万円〜 測量費用：50万円〜 家財処分費用：粗大ごみは有料

※実際とは異なる場合があります。

不動産を売却する際には、費用の内容や目安を把握しておくことが重要です。これらを把握することで、具体的な資金計画を立てることができます。

それぞれの費用の詳細について紹介します。

不動産売却で必要な諸費用1『仲介手数料』

不動産売却において、仲介手数料は最も高額な費用の一つとなり得ます。仲介手数料が100万円を超えることもあるため注意が必要です。仲介手数料の計算方法を理解し、事前にシミュレーションを行っておきましょう。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産の売却を仲介した不動産会社へ支払う成功報酬のことです。成功報酬となるため、取引が成立しない場合は支払う必要はありません。

通常、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ります。

不動産の価格によって異なりますが、売却時に最も負担が大きい費用の一つが仲介手数料です。そのため、事前に仲介手数料の金額を把握しておくことは重要です。

仲介手数料の計算方法と上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限が定められており、上限額を超える仲介手数料の請求は違反行為となります。ただし、下限に関しては法的な規定が存在しないため、上限内であれば不動産会社が自由に設定することが可能です。

以下は、売買価格に応じて設定されている仲介手数料の上限です。

不動産の売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	（売買価格×5%）+消費税
200万円超400万円以下の部分	（売買価格×4%+2万円）+消費税
400万円超の部分	（売買価格×3%+6万円）+消費税

また、売買価格が400万円を超える場合は、速算式で仲介手数料の上限を計算できます。速算式は、以下のとおりです。

• 仲介手数料＝売買価格×3%+6万円×消費税

例えば、不動産の売買価格が5,000万円の場合、仲介手数料の上限は次のとおりです。

• 5,000万円×3%+6万円×10%＝171万6,000円

同様に、売買代金が8,000万円の場合は、仲介手数料は270万6,000円となります。不動産の売買価格が高額になると、仲介手数料も高額になる傾向がありますので、注意が必要です。

仲介手数料の相場

不動産売買における仲介手数料の相場は、一概には決まっていません。なぜなら、仲介手数料の上限は不動産価格によって変動し、その範囲内で不動産会社が手数料を決定するためです。

また、一部の不動産会社では、「仲介手数料10%割引」や「仲介手数料半額」といったキャンペーンを実施している場合もあります。そのため、売却を考えている不動産の想定価格をもとに仲介手数料をシミュレーションし、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料にも注目することが重要です。

以下は、参考までに仲介手数料の早見表です。

売買価格	仲介手数料
1,000万円	39.6万円
1,500万円	56.1万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円
6,000万円	204.6万円
7,000万円	237.6万円
8,000万円	270.6万円
9,000万円	303.6万円
1億円	336.6万円

※税込

不動産売却で必要な諸費用2『譲渡所得税』

不動産を売却して利益が出た際には、譲渡所得税が課されることがあります。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。事前に把握しておくことでシミュレーションや資金計画をスムーズに進めることが可能です。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。

※譲渡所得：売却価格−（取得費+譲渡費用）

譲渡所得税は、以下3つの税金を合わせたものです。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

税率は、不動産の所有期間に応じて変動します。詳細は、以下のとおりです。

	不動産の所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63% （所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%）
長期譲渡所得	5年超	20.315% （所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%）

このように、不動産の所有期間が5年を超えると、税率は所有期間が5年以下の場合と比べて半分程度に減少します。不動産を売却して譲渡所得が発生しない場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算する流れは、以下のとおりです。

1. 譲渡所得を計算する
2. 課税譲渡所得を計算する
3. 譲渡所得税を計算する

1.譲渡所得を計算する

譲渡所得は、「売却価格−（取得費+譲渡費用）」で計算できます。

・売却価格：不動産を売却した際の価格
・取得費：不動産を購入したときの費用（仲介手数料、不動産取得税、登記費用など）
・譲渡費用：不動産を売却したときの費用（仲介手数料、印紙税、解体費用など）

取得費については、不動産を取得したときの費用と、取得に係る経費を合わせて、減価償却費を差し引くことで計算できます。減価償却費は、以下の計算式で算出できます。

• 減価償却費：建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の構造および非事業用途か事業用途かに応じて異なります。償却率の詳細は、以下のとおりです。

建物の構造	非事業用	事業用
木造	0.031	0.046
木骨モルタル造	0.034	0.050
鉄骨造（3mm以下）	0.036	0.053
鉄骨造（3mm超4mm以下）	0.025	0.038
鉄骨造（4mm超）	0.020	0.030
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	0.015	0.022

経過年数については、購入から売却までの所有期間となります。

2.課税譲渡所得を計算する

課税譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

• 課税譲渡所得＝譲渡所得−特別控除

特別控除には、「3,000万円の特別控除の特例」などがあります。特別控除が適用されると、課税譲渡所得の額が減り、税負担が軽減されます。

3.譲渡所得税を計算する

課税譲渡所得を算出したら、譲渡所得税を計算します。譲渡所得税の計算方法は、次のとおりです。

• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率

税率は、不動産の所有期間によって変動し、詳細は以下のとおりです。

・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
※税率には所得税、復興特別所得税、住民税が含まれます。

例えば、課税譲渡所得が2,000万円で、不動産の所有期間が3年の場合、譲渡所得税は792万6,000円となります。一方、不動産の所有期間が7年の場合は、税率が20.315%となるため、譲渡所得税は406万3,000円となります。

譲渡所得税の特例

譲渡所得に関する特例（特別控除）には、次のようなものがあります。

• 公共事業のために不動産を売却した場合の5,000万円の特別控除
• マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除
• 特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合の2,000万円の特別控除
• 特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合の1,500万円の特別控除
• 平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に取得した土地を売却した場合の1,000万円の特別控除
• 農地保有の合理化のために土地を売却した場合の800万円の特別控除
• 低未利用土地等を売却した場合の100万円の特別控除

参考：国税庁「譲渡所得の特別控除の種類」

このように、複数の特例が設けられています。特別控除が適用されることで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

不動産売却で必要な諸費用3『印紙税』

不動産を売却する際には、印紙税も課税されます。印紙税の税額は、契約書の記載金額等によって異なり、時期によっては軽減税率が適用されることもあります。

ここでは、印紙税の詳細について見ていきましょう。

印紙税とは？

印紙税とは、売買契約書や金銭消費貸借契約書、建築請負契約書などの課税文書に対して課される税金のことです。課税文書に記載された金額によって税額が変わります。

印紙税は、収入印紙を購入して契約書などに貼り付け、消印することで納付が完了します。

【契約書】印紙税の金額一覧

売買契約書にかかる印紙税の税額は、以下のとおりです。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円超え	60万円	48万円

平成26年4月1日〜令和6年3月31日までの間に作成される契約書には、軽減税率が適用されます。例えば、5,000万円で不動産を売却する場合、契約書には1万円の印紙を貼る必要があります。

【契約書以外】印紙税の金額一覧

印紙税は、売買契約書だけでなく、金銭消費貸借契約（1号文書）や建築請負契約書（2号文書）などにもかかります。金銭消費貸借契約の印紙税は、以下のとおりです。

契約金額	税額
1万円未満	非課税
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円超え	60万円
契約金額の記載なし	200円

また、建築請負契約書にかかる印紙税は、以下のようになります。

契約金額	税額
100万円以下	200円
100万円を超え200万円以下	400円
200万円を超え300万円以下	1,000円
300万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円超え	60万円
契約金額の記載なし	200円

不動産を売買する際には、売買契約書や金銭消費貸借契約、建築請負契約書などにかかる印紙税の金額を事前に把握しておくことが重要です。

不動産売却で必要な諸費用4『住宅ローン返済手数料』

不動産を売却する際に、住宅ローンが残っている場合は、住宅ローン返済手数料も考慮する必要があります。手数料が無料の金融機関もありますが、金融機関や返済方法によっては、3万円程度の手数料が発生する場合もあります。

ここでは、主要金融機関の繰上げ返済手数料をまとめていますので、参考にしてください。

住宅ローン返済手数料とは？

不動産を売却する際に、住宅ローンが残っている場合は、その住宅ローンを一括返済する必要があります。この際にかかる費用が、住宅ローン返済手数料です。

住宅ローン返済手数料は、金融機関や返済方法によって異なります。また、一部の金融機関では、住宅ローン返済手数料が無料となる場合もあります。

一部操上返済の手数料比較

主な金融機関の一部繰上返済手数料は、以下のとおりです。

金融機関	一部操上返済の手数料
三菱UFJ銀行	Web：無料テレビ窓口：5,500円窓口：1万6,500円
三井住友銀行	Web：無料専用パソコン窓口：5,500円書面窓口：1万6,500円
みずほ銀行	Web：無料窓口：3万3,000円
りそな銀行	Web：無料窓口：5,500円〜3万3,000円
三井住友信託銀行	Web：無料書面：1万6,500円
auじぶん銀行	無料
ソニー銀行	無料
イオン銀行	無料
楽天銀行	無料
住信SBIネット銀行	無料

※2024年3月時点
※金額は変わる可能性があります。

大手金融機関では、Web手続きの場合、手数料が無料となることが多いです。また、ネット銀行では、ほとんどが手数料無料となります。

全額操上返済の手数料比較

主な金融機関の全額繰上返済手数料は、以下のとおりです。

金融機関	全額操上返済の手数料
三菱UFJ銀行	Web：1万6,500円テレビ窓口：2万2,000円窓口：3万3,000円
三井住友銀行	Web：5,500円専用パソコン窓口：1万1,000円書面窓口：2万2,000円
みずほ銀行	3万3,000円
りそな銀行	Web：無料窓口：1万1,000円〜3万3,000円
三井住友信託銀行	2万2,000円
auじぶん銀行	変動金利：無料固定金利：3万3,000円
ソニー銀行	無料
イオン銀行	5万5,000円
楽天銀行	無料
住信SBIネット銀行	変動金利：無料固定金利：3万3,000円

※2024年3月時点
※金額は変わる可能性があります。

大手金融機関では、5,000円から3万円程度の手数料がかかる場合があります。一方、一部のネット銀行では、手数料無料で全額繰上返済が可能です。

不動産売却で必要な諸費用5『登記費用・抵当権抹消費用』

不動産を売却する際には、登録免許税や抵当権抹消登記費用などの費用も発生します。これらの費用を把握しておくことも重要です。

ここでは、登録免許税や抵当権抹消登記費用などについて詳しく見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の売買によって所有権を移転する際に納める税金のことです。現金や印紙（3万円未満の場合）、またはキャッシュレスで支払うことができます。

登録免許税は以下の計算式で算出できます。

• 登録免許税：固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。

• 毎年4月ごろに送付される固定資産税の納税通知書（課税明細書）を確認する
• 市町村役場の窓口（郵送可）で固定資産評価証明書を取得する
• 市区町村の税務課窓口で固定資産課税台帳を調べる

税率については、土地と建物や登記の種類によって異なります。それぞれの税率は、以下のとおりです。

「土地」登記の種類	税率（本則）
売買	2.0%
相続、合併	0.4%
贈与、遺贈	2.0%

「建物」登記の種類	税率（本則）
所有権の保存	0.4%
売買、競売による所有権の移転	2.0%
相続、合併による所有権の移転	0.4%
贈与、遺贈による所有権の移転	2.0%

なお、土地に関しては、令和8年3月31日まで軽減税率が適用され、所有権移転登記の税率は2.0%から1.5%に引き下げられます。また、一定の要件を満たせば、新築物件の所有権保存登記は0.4%から0.15%に、中古物件の所有権移転登記は2.0%から0.3%に引き下げられます。

例えば、土地の固定資産税評価額が2,000万円で、中古物件の評価額が1,000万円の場合、登録免許税は土地が30万円、建物が3万円となり、合計33万円となります。

司法書士手数料

通常、不動産売買に伴う登記手続きは司法書士に委託します。この際にかかる費用が、司法書士手数料（司法書士報酬）です。

司法書士手数料の金額は、事務所や依頼内容によって異なりますが、一般的には数万円から10万円程度が相場とされています。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用している場合、通常、不動産には抵当権が設定されます。これは、ローン返済が滞った場合に金融機関が不動産を売却し、貸付金を回収するためです。

不動産を売却する際には、まず住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。この際にかかる費用が、抵当権抹消登記費用となります。抵当権抹消登記を自分で行う場合、不動産1件につき登録免許税が1,000円かかります。

例えば、不動産が建物と土地であれば、抵当権抹消登記費用は2,000円です。司法書士に手続きを依頼する場合も登記費用は同じですが、司法書士手数料が追加されるため、費用は高くなります。

日本司法書士会連合会によると、抵当権抹消登記の際の司法書士手数料の平均は、以下のとおりです。

地域	全体の平均
北海道地区	1万5,532円
東北地区	1万3,863円
関東地区	1万5,613円
中部地区	1万6,638円
近畿地区	1万8,795円
中国地区	1万5,289円
四国地区	1万4,409円
九州地区	1万3,821円

司法書士に手続きを依頼すると費用がかかりますが、手間を省くことができます。

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用は、売主から買主に所有権が移転したことを登記する際にかかる費用であり、登録免許税や司法書士手数料などが発生します。

通常、所有権移転登記費用は買主が負担します。

登録免許税は、「固定資産税評価額×税率」で計算され、税率は0.4%〜2.0%です。司法書士手数料については、日本司法書士会連合会が公表した平均値は、以下のとおりです。

地域	全体の平均
北海道地区	4万2,999円
東北地区	4万2,585円
関東地区	5万1,909円
中部地区	5万1,065円
近畿地区	6万4,090円
中国地区	4万8,035円
四国地区	5万1,369円
九州地区	4万5,729円

不動産売却で必要な諸費用6『その他の費用』

不動産を売却する際には、ハウスクリーニング費用や解体費用、家財処分費用などがかかることもあります。資金計画を立てる際には、これらの費用も考慮しておくことが重要です。

それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。

ハウスクリーニング費用

物件を売却する前にハウスクリーニングを行うことで、物件の印象が良くなり、買い手が早く見つかる可能性が高まります。プロの手によって、水回りの頑固な汚れやサビなども効果的に除去することが可能です。

ハウスクリーニングの費用は、掃除の範囲や居住状況によって異なります。一般的な費用の目安は以下のとおりです。

間取り	空き家の場合	入居中の場合
1R・1K	1.5万〜3.0万円	1.5万〜3.5万円
1DK・2K	2.0万〜3.5万円	2.0万〜4.0万円
1LDK・2DK	2.5万〜4.0万円	3.5万〜7.0万円
2LDK・3DK	4.0万〜5.5万円	4.0万〜7.0万円
3LDK・4DK	4.0万〜7.5万円	5.0万〜9.0万円
4LDK・5DK〜	5.0万〜	6.0万〜

売却前のハウスクリーニングは必須ではありませんが、物件の魅力を高め、条件の悪化や価格の下落を防ぐために、多くの人が行っています。

解体にかかる費用

建物を解体し、更地にして売却する場合は解体費用がかかります。解体費用は建物の構造などによって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

構造	解体費用の目安（1坪あたり）
木造	3万〜5万円
鉄骨造	5万〜7万円
鉄筋コンクリート造	6万〜8万円

解体を検討する場合は、複数の業者に見積もりを依頼し、解体費用を比較することが重要です。

測量費用

土地を売却する場合、境界確認書や確定測量図が必要となるため、これらの資料がない場合は、土地家屋調査士に依頼して作成することになります。測量費用は土地の形状などで異なりますが、概ね50万〜100万円程度かかります。

家財処分費用

一般的なごみは無料で処分できますが、粗大ごみなどは処分に費用がかかる場合があります。

ただし、家具や家電、雑貨などは、フリーマーケットやリサイクルショップ、ネットオークションなどを活用して、お金に換えることも可能です。予想以上の良い金額で売れる場合もあります。

不動産売却の費用でよくある質問

まとめ

不動産を売却する場合、仲介手数料や譲渡所得税、印紙税、住宅ローン返済手数料、登記費用などがかかることがあります。これらの費用を事前に把握し、シミュレーションすることが重要です。

売却後の資金計画を具体的に立てることができるため、早めのシミュレーションが大切です。同時に、不動産会社に査定依頼を出して売却価格を把握することもおすすめします。

不動産の売却を考えている方は、早速、査定依頼や各費用のシミュレーションを行いましょう。